最近一段时间，南京市鼓楼区人民法院判决的全国首例小区车库归属纠纷案，在微博和朋友圈引起了热议，由于和自身生活息息相关，社会各界人士纷纷提出了自己的意见和看法，对此，我所律师从一个客观的角度依据法律规范来进行分析:

一、商品房小区地下车库的法律属性

首先，地下车库并不属于地上商品用房的附属物，并不是房屋所必备的设施，它与地上房屋是并列关系，并非主从关系，属于相对独立的建筑物，可以独立使用，而附属物乃从物，所有权从属于主物。

其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用，城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间，地下车库同样具有建筑面积和使用面积，在权利形态上，具有所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让租赁。

再次，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定；“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让”，仅指地上建筑物，不包括地下建筑物，只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才包括地表下建筑物的所有权。

二、商品房小区地下车库的产权归属

根据我国《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，有约定的按约定，没有约定的，一般存在着以下几种形式的商品房小区地下车库：

    1.商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并且已登记的经营性地下车库，此种形式的地下车库在建设规划立项时，就已经将地下车库的建筑面积计入房屋产权的总面积中，地下车库已成为用于销售的有独立所有权的商品，其权属状态在未销售时车库权属归开发商所有，销售转让后车库所有权归购买者所有，权属在登记时发生转移。

    2.商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库，这种形式的车库，只是在实际使用时将其作为车库。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。从国家法律和地方性法规的规定中可以看出，民防工程的所有权归开发商所有。但需要指出的是，开发商只有民防工程的所有权，而没有地下车库的所有权；开发商只能在平时将民防工程作地下车库使用，获取收益。由于立法上的空白，民防工程的所有者虽然可以对民防工程设置抵押、行使他项权利、获取投资收益，但不得将所有权转移。因此，商品房住宅小区内建设的民防工程虽作地下车库使用，但所有权只能属开发商所有。

3.商品房住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库。这种形式的地下车库，由于其建筑面积并没有分摊给各购房单元，其所有权理应归属于开发商。

4.已列入公摊面积的地下车库。这种形式的地下车库，其建筑面积已计入各住宅单元的权属面积之中，等于开发商已将地下车库的所有权整体转让给全部购房单元的业主。全体业主对地下车库，享有共有的所有权。如果开发商占有该地下车库，开发商将构成对购房业主的侵权。

　　三、对开发商地下车库所有权的限制

　　商品房住宅小区地下车库从使用性能上来说，是住宅小区的配套设施，不是专门作为对外商业使用的物业。因此，当地下车库的所有权归属于开发商时，其所有权的行使应有一定的限制。如开发商没有将地下车库的所有权转让时，应确定小区购房业主有优先租赁权。

    在现实生活中，由于个人财富的积累增多，社会车辆增加速度已远远大于道路、街巷的建设速度，停车难已成为政府急待解决的又一社会问题。只有依法明晰地下车库的产权归属，才能有效调动投资人建设地下车库的积极性，购房业主也才能够真正实现安居乐业。

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